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近日，中國銀行間市場交易商協(xié)會向部分會員單位下發(fā)《債務融資工具注冊發(fā)行工作手冊》(下稱“手冊”)，其中對涉及房地產業(yè)務的企業(yè)發(fā)行債務融資工具提出明確要求。

根據(jù)主承銷商工作會議確定的自律公約，交易商協(xié)會表示“不支持房地產企業(yè)及最近一年經審計的房地產業(yè)務收入達到一定比重的企業(yè)注冊發(fā)行債務融資工具的申請”。

協(xié)會亦透露，“目前正在積極研究支持承擔普通商品住房建設的企業(yè)注冊發(fā)行債務融資工具的具體措施”。這意味著房地產企業(yè)發(fā)債細則或將正式得到明確，符合條件的房地產企業(yè)將有望通過銀行間債市融資緩解資本壓力。

同時，協(xié)會亦對債務融資工具支持保障房建設的工作機制進行了梳理，明確了發(fā)債工作機制、發(fā)行主體及償債機制等相關問題。

發(fā)債渠道有望放開？

據(jù)接近交易商協(xié)會的人士介紹，此前交易商協(xié)會原則上對房地產企業(yè)在銀行間債市發(fā)債融資進行一定限制主要基于2009年以來的宏觀調控需要。

彼時，國務院及相關部門陸續(xù)出臺一系列房地產宏觀調控政策。伴隨政策落地的是，發(fā)改委主管的企業(yè)債也對房地產融資進行了限制，表示公開發(fā)行企業(yè)債券籌集資金不得用于房地產買賣、股票買賣和期貨交易等風險性投資。

從房地產調控伊始，以前房地產企業(yè)發(fā)公司債還有反復，但銀行間的非金融企業(yè)債務融資工具和企業(yè)債一貫不太支持。

影子銀行的擴張亦與房地產企業(yè)融資渠道不暢有一定關系，但并不是主因。主要還是房地產融資的正門，即貸款和債券，被堵死了。而即使在銀信合作尚未積聚風險的2010年，銀監(jiān)會就曾對房地產信托進行過窗口指導，以警示潛在風險。

此后，內地房地產企業(yè)主要通過海外發(fā)債及委托貸款、類證券化等方式進行融資。之前恒大資金鏈出現(xiàn)問題，二三線城市商品房庫存較多，后來在香港發(fā)行了類永續(xù)債，其實就是以委托貸款的方式融資。資產負債表記入權益，沒有增加負債率。

不過，上述幾種融資方式共同的不利之處在于付息成本較高，且信息披露不完善，難以被納入監(jiān)管。同時，也在一定程度上推升了房地產企業(yè)的資金鏈壓力。

瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤:有15%的概率出現(xiàn)房地產活動下滑，拖累2015年GDP增速大幅下降至5%的情況。由于房價低迷、反腐及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素正在消退。

但同時，國務院在相關政策文件中，也多次提出支持普通商品房建設的要求。因此，亦有多位業(yè)內資深人士呼吁，應該適度為房地產企業(yè)融資“開正門”，才能“堵住邪門”。交易商協(xié)會對于“正在研究承擔普通商品住房建設的企業(yè)注冊發(fā)行債務融資工具”的表態(tài)，無疑對房地產行業(yè)放開其在正規(guī)渠道的融資是利好。

有投資機構人士預計，一旦放開，房地產企業(yè)融資利率將比照地方融資平臺，甚至更高，部分愛好高收益品種的私募機構可以將其作為資產配置組合之一。但同時，需警惕其后續(xù)償債能力及信用風險暴露。亦有銀行資深人士提醒，一旦放開將意味著對房地產行業(yè)的間接救市，政策信號明顯，需監(jiān)管層對其進行更為審慎的決策。

保障房發(fā)債有望“備案發(fā)行”

盡管房地產企業(yè)發(fā)債融資能否放開尚待細則，但多部委近來對保障房融資的態(tài)度已經轉為“明確支持”與“積極推進”。

上述交易商協(xié)會發(fā)布手冊亦對債務融資工具支持保障房建設的工作機制進行了明確，如計劃發(fā)行的地區(qū)，應通過省級人民政府向央行總行報送相關函件，明確發(fā)債規(guī)模和發(fā)債主體，交易商協(xié)會根據(jù)央行指導和工作部署，對其注冊發(fā)行進行市場化管理。

而在募集資金使用上，協(xié)會要求，該資金專項用于保障房建設，不得用作資本金且不得挪作他用，將實行專戶管理。協(xié)會要求發(fā)行人應設定資金監(jiān)管行和監(jiān)管賬戶，并簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。

對募投項目條件的規(guī)定，首先需要使募投保障性住房項目納入國家保障性安居工程協(xié)調小組與各省級政府簽訂的保障性安居工程目標責任書，將棚改區(qū)改造項目納入當?shù)嘏飸魠^(qū)改造規(guī)劃。

其次，募投項目需合法合規(guī)立項、環(huán)評、“四證”不齊的，需由當?shù)刂鞴懿块T出具說明文件，解釋辦理進度及預計辦結時間。同時，募投項目資本金需足額到位。

發(fā)行主體可自主選擇公開發(fā)行或定向發(fā)行方式。但采用”統(tǒng)籌”發(fā)債模式的，建議仍在定向發(fā)行框架下進行。

上述“統(tǒng)籌發(fā)債模式”即根據(jù)央行相關文件要求，各省級行政單位指定一家省級保障房建設融資平臺公司，該公司可采用“統(tǒng)籌”模式注冊發(fā)行保障房定向工具，資金募集后再通過委托貸款轉給合并報表范圍外、同一區(qū)域內承擔保障房建設任務的企業(yè)使用，并通過簽訂資金監(jiān)管協(xié)議確保?？顚Ｓ谩?span lang="EN-US">

手冊還明確要求，對定向發(fā)行保障房債務融資工具繼續(xù)實行“一次注冊、一次發(fā)行”。而對公開發(fā)行保障房債務融資工具可以“一次注冊、分次發(fā)行”，或者在既有注冊余額項下直接采取“備案發(fā)行”。

與此同時，協(xié)會還在醞釀推出項目收益票據(jù)。目前，首單項目收益票據(jù)已上報交易商協(xié)會審批，不日或將正式發(fā)行，消息人士透露本周內將出臺項目收益票據(jù)發(fā)債指引。

“5月的主承銷商會議上相關領導已表示在項目收益票據(jù)創(chuàng)新初期，將選擇規(guī)模較大、收益較穩(wěn)定、長期合同關系較清楚的項目進行試點，棚戶區(qū)改造等即在首選范圍內。”一位主承銷商人士表示。

發(fā)改委亦在大力推進棚戶區(qū)改造“債貸組合”試點，并計劃讓國家開發(fā)銀行將試點擴大到全國多個省市，同時亦在研究推出與保障房建設相關的項目收益?zhèn)?span lang="EN-US">

 （據(jù)6月25日21世紀經濟報道）